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緊急レポート ローン滞納…「でもマイホームを手放したくない」 親子・親族間の「時価の買い戻し」で解決を!!  (株)みつや不動産

掲載号:2020年9月10日号

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都筑消防署長からの感謝状を手にする鏑木代表=2019年撮影
都筑消防署長からの感謝状を手にする鏑木代表=2019年撮影

 今現在、住宅ローンなどの債務を返済できない方が増えているという。このままだと、銀行などから「期限の利益を失う」と通告された後、自宅などが「競売」にかけられてしまう―。しかし、サービサー法の活用により、その不動産を手放さずに尚且つ、そこに住み続ける方法がある。それが、親子・親族間による「時価の買い戻し」という手法だ。グリーンライン開業前から北山田駅近くで(株)みつや不動産を営むまちの顔、鏑木泰代表取締役に同社の事例【1】〜【10】を紹介してもらう。ローン破綻した親を助けたい、競売にかかった親族の手助をしたい人などは必読の情報だ。

◆事例【1】「自宅兼マンション一棟息子が獲得」

 借入金が約1億8千万円のKさん(横浜市)は賃貸マンションビルを所有し、家族と同ビルに住んでいた。

 債権者(銀行と保証協会)との交渉と同時にKさんの息子に融資してくれる金融機関を探した鏑木代表。そして、信託銀行から7千万円の融資を取り付けた。債権者にいわゆる損切りをさせ、同ビル一棟すべての所有権を売買で息子へ移転させた。その結果、Kさん一家の借金は減額となり、賃貸マンションビルの安定収入が毎月入ってくる生活を送っている。

◆事例【2】「自宅兼会社事務所から転居をせずに買い戻し」

 建築会社社長のSさん(川崎市)は3階建の自宅兼会社事務所ビルを所有。住宅ローンに加え、事業資金の借り入れが増え合計1億1千万円に。その上、不渡りを掴まされ、とうとう競売にかけられてしまった。

 みつや不動産が経費含め4千500万円で一度買い取り、1年後に息子が住宅ローンの融資を受け、買い戻した。

◆事例【3】「一家全員転居せず、2軒買い戻し」

 Iさん(町田市)は娘家族と同居。隣にIさんの妻の弟一家が住んでいた。2軒ともIさんの所有物件。しかし、元請け会社の不調から事業が行き詰まり、住宅ローンも事業資金融資の返済も、さらに税金も滞納し、債務額は合計2億円に。

 そこで馴染みのある不動産屋に相談。が、銀行、保証会社、保証協会、税務署、市役所、商工ローンとの損切り交渉が必要なため、みつや不動産に依頼がきた。相談時には既に競売申し立てがなされていたが、鏑木代表が債権者すべてとのタフな交渉を進めた結果、娘婿と妻の弟が計7千万円で買い戻すことで解決した。

◆事例【4】「鉄筋コンクリートの邸宅を買い戻し」

 湘南地区の古くからの地主、中堅建設会社のFさんは、年間20億円の事業を経営。しかし、失敗した。鉄筋コンクリート造りの自宅(二世帯住宅)とアパートを担保に借り入れた約3億円の債務返済が不可能となり、競売に。

 債権者は銀行と保証協会。幸いに息子は事業に関与しておらず、年間1千万円を超える定期収入があったため、約8千万円で自宅を買い戻した。転居することなく、その後も邸宅に住んでいる。

◆事例【5】「広い庭付きを息子が買い戻し」

 Nさん(横浜市)は高台の庭付きの自宅に住んでいたが、株式投資等に失敗。あるノンバンクに多額の借金を抱えてしまった。そこが倒産し、債権がサービサーに譲渡され競売申し立てに。

 所有者のNさんは大手不動産会社に任せ、第三者への任意売却を決めていたが、妻と息子が「ここに住みたい」と期間入札の2カ月前にみつや不動産へ相談にきた。迅速に対応し、息子が安い時価で買い戻すことに成功した。

◆事例【6】「会社社長が倒れた…」

 貿易会社社長のBさん(東京都)は、親子4人暮らし。詐欺にあい、商品を騙し取られ、窮地に。銀行と商工ローン、サラ金から事業資金約6千万円を借りていたが、返済できなくなり競売にかけられた。さらに、税金滞納による差押えも。そんな矢先、Bさんは脳梗塞で倒れ、残された家族が鏑木代表に相談。

 社長夫人の父親が2千万円の資金を用意し、自宅を買い戻すことができた。Bさんはその後、退院し親子4人で現在も暮らす。

◆事例【7】「一家8人が住むビル次男が買い戻す」

 Yさん(東京都秋葉原)の菓子問屋は盛況だった。バブル終焉に加え、ネット時代の到来で売上が激減。さらに不渡りをつかまされ、合計8千600万円の債務返済が滞納してしまった。Yさんの長男は菓子問屋の取締役のため、ローンを組むことができない。

 そこで、大企業に勤める次男が一家8人の住む実家を離散させたくないとみつや不動産に相談に来た。

 鏑木代表はビルの各階を見分し、法務局、区役所、水道局、東京都等に調査をかけ、多大な資料を債権者に提出。交渉の結果、債権者から2千500万円で抵当権抹消し買い戻しを成功させた。

◆事例【8】「みかん畑とビルを娘が買い戻し」

 小田原の駅徒歩圏内のビルに住むTさんは、古くからの地主。しかし、賃貸マンションを全額借金で建てたことが裏目に出て20%の空室が続き破綻。最後に残った自宅ビルとみかん畑が競売申立てをされ、みつや不動産に相談がきた。買い戻しに賛成していた娘は勤続2年目で給料が20万円。そこで、徹底的に2物件を調べ、債権回収会社と交渉した結果、娘が組めるローンの範囲内で買い戻しに成功した。

◆事例【9】「3階建自宅兼工場ビルを娘が守る」

 Mさん(鶴見区)は3階建の自宅兼工場を所有。中国との競争に勝てず、破綻寸前に。その解決に鏑木代表に相談。債権者の市保証協会と県保証協会は土地だけで3千800万円の評価査定をしていた。そこで、徹底した現地調査の中で建物の欠陥を発見。Mさんの娘が買い戻せる3千200万円まで損切りの了解を取り付け、解決した。

◆事例【10】「多額債務超過問題を娘さんが解決」

 債務合計約1億1千万円の旅館をAさん(千葉)が再建築した途端、病に伏した。鏑木代表は、債権者に対し100枚以上に及ぶ資料を提出。根抵当権9千万円の抹消を取り付けた。

 そして娘さんが640万円で旅館を買い戻し、解決した。

みつや不動産

横浜市都筑区北山田2-2-14-201

TEL:0455925743

http://mitsuya3.co.jp

緑区社会福祉協議会

〒226-0019 横浜市緑区中山2-1-1 ハーモニーみどり1階

http://www.midori-shakyo.jp/

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