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新市庁舎商業施設 「横浜らしさ」を重視 市が今議会に条例案

経済

掲載号:2017年12月14日号

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商業施設が入る新市庁舎低層階の完成予想図
商業施設が入る新市庁舎低層階の完成予想図

 横浜市新市庁舎に入る商業施設の基本方針や運営方式に関する条例案が、開催中の横浜市会に上程されている。「横浜らしさ」や「歳入確保」が基本方針に掲げられ、店舗誘致などの運営は民間事業者が担う。条例案は最終日の19日に議決される。(12月11日起稿)

 条例案は1・2階の商業施設部分3千平方メートルの基本方針と運営方式を定めるもの。

 基本方針は「みなとみらいや関内との連結点としての新たなにぎわい創設」「横浜らしさ」「来訪者、職員にとっての利便性」「市の歳入確保に配慮した運営」など5つ。これらの方針を進めるため、市は商業施設運営のノウハウを持つ民間事業者と賃貸借契約を結び、運営を任せる。貸付方式に関しては市では初めて「パススルー型マスターリース方式」を採用する。

 同方式は、運営事業者が市から一括して物件を借り上げ、第三者(テナント)へ転貸する方式。入居する各テナントは市に直接賃料を支払い、市は運営事業者にテナント賃料に応じた業務委託費を支払う。

 従来の貸付方式では、運営事業者が不動産鑑定額に基づいた賃料保証額を貸主に支払う。一定額の収入が見込める一方、事業者は保証額に見合った賃料重視のテナント誘致になりやすい。

 今回のパススルー型はこの保証賃料が設定されない分、テナントの決定権など市の意向を反映させやすい仕組みを契約に盛り込めるメリットがある。事業者も柔軟な賃料設定が可能となり、基本方針に沿う「横浜らしさ」に合った地元店誘致にも対応しやすくなる。

採算との両立課題

 しかし柔軟な賃料設定は従来の不動産鑑定額に基づく賃料収入を下回り、市の収益減のリスクもある。横浜市では空室が出る可能性は低いとみているものの、この方式では空室発生分の賃料収入も市には入らない。ある市議は「地元らしさ、横浜らしさを出すにはある程度のテナントへの配慮は必要だが、それで採算が合わなければ問題。両立が課題となる」と話す。

 条例案が可決された場合、来年2月には運営事業者を募集。選定評価委員会による審査を経て7月には事業者が決定する。

田近淳 司法書士事務所

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